Начнем «от печки». Почему возникает так называемый самострой? Причин несколько. Главная – чрезвычайная, запредельная бюрократизация процесса официального механизма строительства.

1. Официальное строительство и его многочисленные составляющие

Процесс начинаем с получения решения №1 «О разрешении на проектирование». От будущего Застройщика-Заказчика потребуют технические условия санстанции, экологов, правоустанавливающие документы на земельный участок под будущую застройку, учредительные документы и т.д. Побегав по инстанциям 3-4 месяца, можно получить такое решение. Приступаем к стадии проектирования. Будущий застройщик заключает договор с проектной организацией.  На этой стадии с него потребуют дополнительные технические условия и иные документы: технические условия от энергетиков (РЭС), водоканала, ГорСаПа, архитектурно-планировочное здание (АПЗ), Горгаза, справку о геологическом составе грунтов, справку о радиационном фоне и т.д. Не дай бог, если вдруг ваш объект связан с реконструкцией охраняемого министерством Культуры «памятника архитектуры». В этом случае Заказчику предстоит пройти почти непреодолимые препятствия, преодолев которые он может смело называть себя человеком «необычайно пробивным», «удачливым» и т.д. короче «избранником судьбы».

Пример из моей практики: на основании выданных Министерством Культуры технических условий в проект реконструкции объекта был внесен раздел по замене существующей пластиковой (белой) дверной группы на деревянные-резные-дубовые, какими они были, наверное, в прошлом веке… На стадии государственной экспертизы проекта экспертом по разделу «культура» было сделано замечание: оставить фасад здания в неприкосновенности, т.е. убрать из проекта деревянные двери. Убрали. На стадии сдачи в Министерстве Культуры потребовали предъявить, согласованные им ранее, деревянные двери… Ситуация заходит в тупик. 

В процессе проектирования будущий Застройщик будет отвечать на тысячи вопросов от Проектантов, в основном связанные с обеспечением будущей пожарной безопасности своего объекта.  Он узнает, что такое противодымные и противопожарные двери, пути эвакуации, адресная пожарная сигнализация и т.д. и т.п. Зато вопросов, связанных с собственно архитектурным обликом объекта, его красотой, технологичностью помещений, самим техпроцессом будущего производства или организацией торговли или услуги практически не будет. Но вернемся к документообороту…

Проектирование среднего объекта например 500÷1000 м², исходя из моего опыта, занимает около одного года. Потом следует государственная экспертиза – обычно от 2-х до 4-х месяцев с учетом подачи документов, замечаний и т.д. Этим в основном занимается ГИП проекта, но будущему Застройщику приходится вникать во все замечания и исправлять их. Оставим за скобками все возможные  нестыковки, абсурдность некоторых мероприятий, сложности их выполнения, в конце концов, будущую цену вопроса, которая, естественно, ложится на Застройщика - просто скажем, что все эти мероприятия стоят денег, нервов и времени. 

Наконец, проект прошел экспертизу, и Заказчик снова идет в Горисполком за решением №2 «О разрешении на строительство». Опять процедура подготовки и сдачи документов, которая занимает 2-3 месяца.

Итак,  решение №2 получено, и Заказчик идет на следующий этап – получает разрешение Госстройнадзора. Это отдельная эпопея. Тем,  кто это не проходил,  скажу так: «Все, что было на предыдущих этапах – цветочки». От Заказчика потребуют кучу документов, в том числе ранее полученные, но плюс к тому еще и все договоры со строительными фирмами.

Отмечу, что объекта еще нет, еще не вбит первый колышек в землю, а Заказчик уже должен предоставить договор, например, на электроработы, сантехнику и т.д.

Хорошо, если ваш будущий подрядчик имеет лицензию (сертификацию) на все виды работ, а если нет, приходится искать 2-х, 3-х и т.д. подрядчиков. Вы пока не знаете, где вы будете покупать окна: еще нет стен. Тем более не знаете, кто их вам будет вставлять... Но это ваши проблемы. Ваш первый подрядчик не имеет соответствующего сертификата? О-о, тогда вы можете разбить стройку на этапы. 1-й этап - общестроительные работы. Потом снова обратиться в Госстройнадзор и падать документы на 2-ой этап и т.д. Фактически это означает удвоить, утроить бюрократическую процедуру. Ведь 1-й этап еще предстоит «сдать» и только потом обратиться за разрешением приступить ко 2-ому этапу.

От Заказчика Госстройнадзор потребует данные на прорабов, которые будут вести строительство, их аттестационные документы и т.д. Потребует вашу смету на строительство и схемы размещения туалетов и раздевалок для рабочих. Госстройнадзор будет задавать вопросы про складирование и вывоз строительного мусора и т.д. Все предоставленные документы будут скрупулезно проверены, вы предупреждены о том, что существуют нормативные сроки на строительство, и, если вы в них не уложитесь, то вам придется получать новое разрешение.

У меня лично был случай, когда документы "завернули" из-за запятой. В одном  из решений исполкома после названия объекта шла фраза: «... по адресу г. Гомель. ул….», а в другом- после слова Гомель стояла запятая(!). Пришлось переделывать решение Горисполкома(!).  

Я опускаю десятки ситуаций, которые возникали в процессе отношений с этой уважаемой организацией. Неподготовленному, вспыльчивому человеку туда не следует соваться. Но вот, наконец, свершилось. У вас на руках разрешение на строительство Госстройнадзора.

Начинается следующий этап: строительство. В общем-то это самый простой, понятный и приятный этап. Вы строите свое «детище»,  свой объект, свой ресторан или фабрику, или клуб отдыха, или парикмахерскую на худой конец. Если хватает финансирования, то все просто и понятно – есть проект, есть подрядчик, обычно через полгода-год  ваш объект готов.

Осталось построенный объект сдать. Надо получить так называемое «Заключение» от всех заинтересованных инстанций: энергонадзора, газовиков, экологов, санитаров, а в некоторых случаях и от охраны труда, от проматомнадзора, госавтоинспекции и, наконец, МЧС. Отмечу, что  именно заключение МЧС требует наибольшее количество нервов, времени и, конечно, денег на всевозможные доделки и исправления.

При строительстве одного из «моих» объектов, а именно станции техобслуживания по покраске автомобилей, стоимость противопожарных мероприятий составила порядка 30 процентов от стоимости строительства.   

Последним, согласно процедуре, выдает свое заключение Госстройнадзор. На «сдачу» объекта вам потребуется тоже 2-3 месяца.

Остались мелочи – зарегистрировать объект в БТИ. На это уходит около месяца и еще немного денег. Имейте ввиду, что, если вы вели реконструкцию с изменением назначения помещения, то вам придется получить еще одно решение Горисполкома «О изменении назначения… после реконструкции» и только потом зарегистрировать объект в БТИ.

Если суммировать все этапы, то общее время, затраченное «Заказчиком-Застройщиком» на один объект составит около 3-х лет.  

Пример из моей практики: объект общепита был сдан за три года и три месяца, где непосредственно этап строительства (реконструкции) занял менее года. Для сравнения: в Китае ресторанчик открывают за 3(!) дня. Следовательно, китайцы три года занимаются делом: кормят людей, зарабатывают деньги, платят налоги, создают рабочие места, а мы все это время бегаем по инстанциям, занимаемся непроизводительным трудом, имитируя активную деятельность. В этом бумажном конвейере занять огромное число людей. Неужели кто-то серьезно думает, что количество согласований и проверок улучшит работу объекта? И еще: главная ценность любого государства - это люди: нельзя настолько непродуктивно и неэффективно  использовать их время.

Заказчик не должен упускать из виду, что после ввода объекта необходимо уделить внимание своему земельному участку и, в случае необходимости, изменить его назначение, в соответствии с расположенным на нем объектом.

Но вернемся к началу. Вы уже поняли, что официальная процедура строительства крайне забюрократизирована. Самое парадоксальное, что этой самой процедуре абсолютно всё равно, что вы строите: многофункциональный комплекс на 100 тысяч квадратных метров или же крыльцо к существующему зданию, или вам нужно выгородить в вашем здании туалет. Все это подпадает под понятие "реконструкция или строительство". Процедура одинаковая во всех трёх случаях.

Согласовывать «Туалет» вы тоже будете 3 года. Ну, может быть, чуть меньше.

Нонсенс? Нет - это наша проза жизни.

Обозначу финансовую сторону вопроса. Любой экономист знает, что, чем быстрее построится объект, тем быстрее начнется отдача от вложенных средств. Именно поэтому в США, Китае и прочих странах ставят «рекорды» строительства - небоскреб за 3 месяца и т.д.

Длительная процедура строительства – тормоз нашей экономики. Можно еще много и долго говорить на эту тему. Например, о том, что через 3 года бизнесу уже не нужен будет этот объект, что его опередят конкуренты, изменится (ухудшится) конъюнктура рынка для данной продукции или услуги и т.д. и т.п.  Или о том, что за 3 года могут измениться жизненные обстоятельства у хозяина бизнеса (заказчика), и то, что казалось ему важным и выгодным 3 года назад, к моменту сдачи объекта потеряет свою актуальность.

Важно добавить, что все бюрократические процедуры "требуют" денег: за экспертизу, за все заключения, за технические условия и подготовку решений Горисполкома надо платить. Все это потом ляжет на себестоимость будущего товара (услуги) и увеличит сроки окупаемости объекта. Тем не менее, ведомства объективно заинтересованы в «продаже» своих услуг.

Из личного опыта: санстанция требует от заказчика анализы воды. Само по себе это нелогично: ведь Заказчик никоим образом  не может повлиять на качество водопроводной воды, однако, это доход санстанции. Анализы воды имеют сроки годности. Один раз я сдавал анализы воды 4 раза (!), и каждый раз мы не успевали в сроки. А на финише от меня потребовали еще и анализ горячей воды, что уж вовсе смешно, т.к. горячая вода -  это та же холодная вода, но прошедшая через теплообменник (бойлер косвенного нагрева), и ее химический состав (тем более бактериальный состав) от этого ну никак не может измениться. 

И уж совсем откровенно про экономику строительства. Строительные фирмы - Подрядчики, как частные так и государственные, дерут (иного слова нет) с Заказчика втридорога. Их сметы без слез читать невозможно - научились «раздувать». Разобраться в этих сметах не каждый может. Для проверки смет требуется специально обученный человек. В малых фирмах таких людей зачастую нет, и поэтому вся работа ложится на директора фирмы-Заказчика. Лично я перестал даже пытаться во всем этом разбираться и вникать – все равно обманут. Коэффициенты, накопления, отчисления, налоги и т.д. Через час беседы с таким Подрядчиком мозги отказываются работать, чувствуешь себя полным дураком или даже, извините за прямоту, «лохом».   Как не крути, а стоимость квадратного метра строящегося объекта у строительной фирмы в 2-3 раза дороже чем  у  частных ИП-шников.  Крупные объекты строят богатые Заказчики. Их в этой ситуации спасают тендеры. Подчеркну что у малых фирм, которые строят малые объекты или проводят реконструкцию (а таких большинство) такой возможности нет. Мне возразят: дескать, потому и дороже, что эти фирмы платят налоги в бюджет. Частично соглашусь, но добавлю, что это только наполовину объясняет дороговизну услуги, а вторая половина это «интерес» Подрядчика. И уж совсем не хочется говорить об элементарном воровстве стройматериалов, подмене одних стройматериалов другими и т.д. Работая с фирмой-Подрядчиком, необходимо иметь собственного контролера, что для малых предприятий опять-таки весьма проблематично.

Ко всему выше сказанному  про процедуры и согласования добавлю, что у Заказчика, столкнувшегося с «непробиваемой» бюрократией, возникает желание ее как-то «ускорить», а это уже повод для коррупции… Примеров, наверняка, хватает, ибо соблазн велик. Результат плачевен: в тюрьмах сидит множество в принципе грамотных чиновников и активных бизнесменов. Страна теряет кадры, а семьи - кормильцев. Но не будем о грустном: еще не всех бизнесменов арестовали, еще некоторые чиновники на свободе (шутка)... Переходим ко 2-ой главе - к самострою. 

2. Самострой как альтернатива официальному строительству

В настоящее время  «заказчик-самостройщик» поступает следующим образом: получает разрешение Горисполкома на проектирование с соответствующими техническими условиями  от экологов и СЭС. Этим достигается некая  «легитимизация» будущего  самостроя. Затем «заказчик-самостройщик» без дальнейших проволочек строит или реконструирует свой объект - зачастую эти действия параллельны во времени. Сроки строительства резко сокращаются, благодаря минимальному документообороту: "упраздняются" 2-е решение Горисполкома, Стройнадзор, проектная стадия. Соответственно, экономятся деньги.

Здравый смысл подсказывает, что для того, чтобы выполнить мелкие реконструкции, типа «Крыльцо» или «Туалет», никакой проектной документации не требуется.

В дальнейшем Заказчик «сдается» в руки Горисполкома: пишет письмо, в котором сообщает о своем «самострое».  Горисполком (управление архитектуры) сообщает о данном нарушении в суд. Суд выносит административный штраф. В дальнейшем Заказчик должен получить «заключение о несущих конструкциях», заключение СЭС и экологов. Затем, в соответствии с процедурой, утвержденной постановлением СМ РБ, комиссия по самовольному строительству принимает данный объект. После комиссии готовится решение Горисполкома о принятии объекта в эксплуатацию и регистрации его в БТИ. В общем все.

Я сдал, таким образом, несколько объектов и скажу, что сроки сокращаются с 3-х лет до 1-ого года.

Плюсы данного механизма очевидны: резкое сокращение документооборота, объект быстрее сдается в эксплуатацию и начинает приносить отдачу, затраты на само строительство значительно уменьшаются. Государству тоже польза: быстрее идут дела у бизнесмена, значит, растут показатели по росту объемов производства (услуг), создаются рабочие места, платятся налоги и т. д.

Принято считать минусами данного механизма следующее: безграмотный Заказчик строит объект с нарушениями строительных норм, что в дальнейшем приводит к опасности для людей – «крыша упадет», или фасады зданий  не согласовываются с архитектурой, или не соблюдаются нормы проездов и т.д. и т.п.

Сами слова «самострой» или «самостройщик» подразумевают нарушения. Не совсем сведущие люди, услышав такое определение, сразу хватаются «за кобуру» - наказать  негодяев! Объект снести! Штраф увеличить и т.д. 

Самострой самострою рознь. Хорошо бы научиться различать самострой грамотный, прошедший все согласования, от самостроя наглого и безграмотного, который и снести не грех.

Лирическое отступление. Читал когда-то про строительство Санкт-Петербурга. Французский архитектор  Леблон, автор первого генерального плана города,  работая с будущими  Застройщиками, согласовывал им только рисованные эскизы фасадов будущих зданий, выходивших на главные улицы… Полагаю, что не было тогда ни госэкспертизы, ни стройнадзара, а здания, построенные 300 лет назад, стоят и поныне, радуют взор и создают неповторимый колорит старого города. Хозяин-Застройщик сам изо всех сил старался сделать свой дом красивым и прочным: себя показать да перед другими покрасоваться… Может, потому и нам так приятно гулять по старинным кварталам, наслаждаться их историей и духом, потому что строили их АРХИТЕКТОРЫ, а не ГИПы и ГАПы, и не ломали их замыслы всяческие «эксперты», по уши погрязшие в СНИПах, САНПИНах, ТКП и прочей «нормативной документации».

Я не призываю «вернуться в прошлое», но и с нынешней ситуацией надо что-то делать… Здравый смысл и абсолютная логика подсказывают, что надо постараться разумно изменить законодательные подходы к организации строительства таким образом, чтобы максимально использовать преимущества обоих существующих методик, минимизируя недостатки. Как это сделать? Это главный вопрос, на который я попытаюсь ответить далее.

3. Самостоятельное строительство

Сразу подчеркну, что все высказываемые здесь предложения касаются только «малого» строительства и требуют внесения незначительных изменений в законодательную базу.

В частности, в нее надо будет внести понятие «самостоятельного» строительства с соответствующими критериями, например, до 2000 м² и до 3-х этажей. Т.е это «малые» объекты. Объекты большей площади и большей этажности считать «крупными» и применять к ним существующий механизм (по п.1).

Малые объекты и все реконструкции  вести  по упрощенному принципу. 

Поясню, как я вижу данный механизм.

1. Всё начинается с получения стандартных  технических условий от санитаров, экологов и решения исполкома на самостоятельное строительство (реконструкцию) объекта. При необходимости, если фасад здания выходит на улицу, необходимо согласовать паспорт фасада здания. В  решении Горисполкома должно быть указано, что Заказчик при сдаче объекта обязан будет получить все необходимые согласования от соответствующих ведомств, а также, что Заказчик несет всю ответственность за строительство и эксплуатацию будущего объекта в соответствии с действующим законодательством.

2. Далее Заказчик нанимает на работу аттестованного прораба, который собственно и ведет все строительство (реконструкцию). В этом, по сути, единственное принципиальное отличие самостоятельного строительства от самовольного. Аттестованный прораб имеет соответствующий  диплом (аттестат) и, соответственно, обладает всеми знаниями и опытом для ведения строительства.

Таким образом, Заказчик,  получив принципиальное согласие города на застройку, наняв соответствующего специалиста, ведет строительство (реконструкцию) своего объекта. Прораб следит за соблюдением техники безопасности, всех строительных, а равно противопожарных, экологических и пр. норм и правил. 

При этом никого не должно волновать, кто непосредственно «кладет кирпич» - строительная фирма, нанятый ИП-шник или он сам (Заказчик) в свободное от основной работы время. Главное, за все отвечает нанятый прораб.

3. Построив объект, Заказчик через прораба, естественно, согласует с энергетиками свою электрику, с водоканалом - воду и канализацию, при необходимости решает вопросы с Горгазом, Минкультом, телефонистами, ГБДТ и прочими ведомствами, получает согласование экологов и санстанции и т.д.

Даже если в процессе реконструкции нужно (о, ужас)  пробить проем в несущей стене, то вполне достаточно эскизного проекта на листе А4 за подписью того же прораба.

4. Проектная стадия является добровольной: на усмотрение Заказчика.

5. Заключения «о несущих» получать вовсе не нужно: вместо него имеется заключение о готовности объекта, подписанное прорабом.

6. Стадия «протокол-суд-штраф» отсутствует: заказчик перестает быть правонарушителем.

7. Госстройнадзор "не курирует" объекты «малого» или самостоятельного строительства.

8. На основании предъявленных документов:

• правоустанавливающих документов на землю;
• регистрационного документа на фирму;
• акта приемки объекта, подписанного прорабом и Заказчиком;
• заключений санитаров и экологов;
• при необходимости заключений или актов ввода прочих ведомств(МЧС, энергетиков и т.д.);
• согласования по  благоустройству с администрацией района;

Горисполком принимает решение «О регистрации объекта самостоятельного строительства (реконструкции)». БТИ регистрирует объект.

Все, процедура окончена. Она проста, понятна, логична. 

На мой взгляд, такой механизм обладает всеми преимуществами, перечисленными в главе 2, а именно: быстротой строительства, минимальным документооборотом, экономией денег. При этом отсутствуют перечисленные в механизме «самостроя» недостатки.

Приняв такой механизм, государство даст мощный импульс строительству, а, главное, перенаправит энергию активных людей с бесполезного преодоления бюрократических препятствий на решение актуальных производственных и прочих задач.

 Напреев Роман Семенович

И ещё о наболевшем - про "безбарьерные" предпринимательские мечты:

• Открытое письмо губернатору, или о чём говорил Дмитрий Лукашков на встрече предпринимателей с председателем Гомельского облисполкома Владимиром Дворником
• Грустный рассказ Вячеслава Люсика о том, что сегодня ждёт предпринимателя, решившего открыть магазин