Комитет государственного контроля опубликовал план выборочных проверок на второе полугодие 2019 года

В отборе субъектов для включения в него приняли участие 28 государственных органов, которые проанализировали 18 127 субъектов. По результатам анализа высокая степень риска присвоена 5 727 субъектам (около 32%). Из них в план включили 2 191 субъект — 38% от числа субъектов с высокой степенью риска, или 12% от общего числа проанализированных. Для сравнения: в первом полугодии 2019 года выборочным проверкам подлежало 3 227 субъектов — соответственно 34% и 12%, сообщили в Комитете.

Следует отметить, что количество субъектов, включенных в план выборочных проверок, снизилось на 78% по сравнению с количеством субъектов, включенных в координационные планы контрольной деятельности на второе полугодие 2017 г.

Наибольшее количество проверок запланировано Министерством по чрезвычайным ситуациям (750), Министерством труда и социальной защиты (506) и Министерством по налогам и сборам (241).

Проверочная нагрузка в столице, Брестской, Гомельской и Гродненской областях составляет по 13% от общего количества проверок по республике, в Витебской и Могилевской — по 15%, в Минской области — 17%.

По результатам анализа высокая степень риска присвоена 5727 субъектам (около 32%). Из них в план выборочных проверок включен 2191 субъект – 38% от числа субъектов с высокой степенью риска, или 12% от общего числа проанализированных. Для сравнения: в первом полугодии 2019 года выборочным проверкам подлежало 3227 субъектов – соответственно 34% и 12%.

В июле-декабре 2019 года в отношении 212 субъектов будут проведены совместные проверки. Таким образом, общее количество запланированных выборочных проверок составит 2441.

Три условия – необходимые и достаточные

Исходя из положений Указа Президента от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294), субъекты хозяйствования, которые арендовали находящуюся в собственности государства недвижимость как минимум три года и при этом выполняли свои обязанности по договорам аренды надлежащим об­разом в течение всего этого трехлетнего периода, имеют своеобразный бонус от собственника. Им дается право преимущественного приобретения такого имущества по рыночной стоимости, причем на его оплату предоставляется рассрочка до 5 лет с момента заключения договора купли-продажи. Правда, платежи в счет оплаты будут ежемесячно ин­дексироваться.

Аналогичная норма содержится и в Положении о порядке распоряжения государственным имуществом, утв. Указом Президента от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение), которое вступит в силу с 15 ноября 2019 г.

Следовательно, чтобы реализовать указанное право льготного выкупа, необходимо одновременное выполнение трех условий:

• срок аренды имущества арендатором должен составлять не менее трех лет;
• арендатор должен надлежащим образом исполнять договор аренды;
• собственник должен принять решение о продаже арендуемого объекта и направить арендатору соответствующее уведомление. Другой вариант: арендатор по собственной инициативе направил обращение арендодателю о желании выкупить арендуемое имущество, а тот, в свою очередь, дал согласие на его продажу.

Что такое «надлежащее исполнение»

При изучении указанных условий неизбежно встаёт вопрос, что такое «надлежащее исполнение» обязательств по договору аренды. Кажется, что оценка этого условия всегда носит субъективный характер, и без разъяснений, что под ним понимать, не обойтись.

Госкомимущество, зная, что такие вопросы обязательно возникнут, разъяснило и их. В первую очередь, оно напомнило, что, согласно ст. 290 Гражданского кодекса (далее – ГК), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому для целей продажи арен­дуемого имущества арендаторам, по мнению ГКИ, под надлежащим ис­полнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

• на момент согласия собственника о продаже арендуемого имущества и до момента принятия им решения о его отчуждении арендатору должны отсутствовать задолженность по уплате аренд­ных и иных платежей (штрафов, пеней, платежей, связанных с расходами на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, коммунальные услуги и т.п.) и факты неисполнения иных обязательств по договору аренды;
• в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки или улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, арендатор должен либо привести арендуемое имущество в прежнее состояние, либо осуществить госрегистрацию произведенных  изменений, а также упла­тить штрафные санкции за такие изменения в имуществе (если они были наложены).

Таким образом, чтобы считаться арендатором, достойным продажи госимущества в рассрочку, нужно всего лишь не иметь долгов перед арендодателем и по-хозяйски (в хорошем смысле этого слова) относиться к арендуемому имуществу.

Судьба составных частей и принадлежностей

Понятно, что любой объект недвижимости сам по себе функционировать не может – к нему должны быть подведены инженерные сети, иногда необходимы какие-то вспомогательные сооружения. Даже обыч­ный забор вокруг отдельно стоящего объекта и так называемые места общего пользования могут стать проблемой, если сам объект будет продан, а они останутся в чужой собственности.

Госкомимущество не забыло и про этот аспект, сославшись уже на ст. 135 ГК, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), должна следовать судьбе главной вещи, если в договоре не установлено иное.

В «преломлении» данной нормы на продажу арендуемого госимущества это, по мнению ГКИ, означает, что в состав отчуждаемого объекта аренды можно включать его составные части и принадлежности (инженерные сети, забор, вспомогательные сооружения, места общего пользования и т.п.), которые арендатор до отчуждения не арендовал. Отметим, что в его состав также разрешено включать составные час­ти и принадлежности, которые были выявлены при проведении техинвентаризации объекта, осуществляемой перед госрегистрацией прав на него.

Кроме перехода к арендатору прав собственности на указанные части объекта это также имеет и весьма положительный для арендатора финансовый аспект: на приобретение всех этих составных частей и принадлежностей должна распространяться та же рассрочка оплаты, что и на сам объект.

Неотделимые затраты на улучшение

А что делать с затратами на улучшение арендуемого объекта, которое арендатор произвел за свой счет и на вполне законных основаниях, своевременно получив письменное согласие арендодателя, и которое невозможно отделить, не причинив ему вреда? Согласно разъяснению ГКИ, при реализации такого объекта арендатору его рыночная стоимость должна быть уменьшена на сумму затрат последнего на эти улучшения. Естественно, если такие затраты уже были арендатору возмещены, никакого уменьшения стоимости продаваемого объекта не производится.

Отметим, что, согласно постановлению ГКИ от 18.01.2013 № 6, в котором содержится толкование отдельных норм Указа № 294, сделанных госкомитетом в рамках полученных им полномочий:

• при определении рыночной стоимости объекта недвижимости она уменьшается на сумму затрат по улучшению арендуемого имущества, которая относится на увеличение его стоимости (модернизация, реконструкция, проведение иных аналогичных работ);
• сумма затрат на неотделимые улучшения, на которые производились эти затраты, определяется исходя из их остаточной стоимости и рассчитывается на момент определения рыночной стоимости продаваемого объекта;
• при расчете остаточной стоимости указанных улучшений их физический износ определяется путем осмотра и установления их фактического состояния. Если же осмотр объекта по каким-то причинам невозможен, для ее определения применяется метод нормативного износа.

Когда в выкупе будет отказано

В разъяснении ГКИ приведен и исчерпывающий перечень ситуаций, когда с предложением о выкупе объекта недвижимости можно и «не соваться» – все равно откажут. Таких ситуаций всего три.

Во-первых, отказа следует ожидать, если арендуется часть объекта (например, одно помещение в нем), а собственник решил продать все здание (сооружение) в «одни руки». То же самое касается даже отдельного здания (сооружения) в случае, когда продать решено целый комплекс зданий, объединенных по каким-то признакам.

Во-вторых, нельзя будет выкупить помещения, которые арендовать можно, но нельзя «вычленить» исходя из требований законодательства о госрегистрации недвижимости, на­пример, часть изолированного помещения или те же места общего пользования.

В-третьих, «палки в колеса» вполне могут вставить местные органы власти, включив арендуемое имущество, находящееся в коммунальной собственности, в специальные перечни, которые отвечают неким установленным Мингорисполкомом либо горисполкомами областных городов критериям.

Источник: Экономическая газета

Источник
Подробнее на сайте Экономической газеты:
https://neg.by/novosti/otkrytj/kak-vykupit-arenduemuyu-gosnedvizhimost?fbclid=IwAR3TfVnM2cvMOi1xVstAe691pdPgw00Vyqh-oOA9uUOeDAa0cI3SI9AXLoQ

Дробление бизнеса

Создание собственниками бизнеса нескольких юрлиц нарушением не являлось и не является. Но если единственным следствием создания становится экономия на налогах – будьте готовы к проблемам. Например, юрлицо импортирует товар в Беларусь. Продает его оптом «дружественной» фирме, работающей на УСН. При этом либо явно «оставляет» всю наценку на последней, либо еще и продает сторонним организациям тот же товар дороже, чем своей конторе на УСН.

Оформление наемных работников как ИП

Это нарушение выявляется и пре­следуется давно. Но вновь и вновь появляются бизнесмены, которые так делают. И каждый код ИМНС и ДФР успешно вскрывают подобные схемы. Как правило, проверяющим достаточно провести опрос этих «пред­принимателей». Чаще всего они прямо говорят, что зарегистрироваться им приказал работодатель, они каж­дый день приходят в его офис и исполняют поручения директора. Дополнительными доказательствами могут быть номера телефонов, электронной почты, наличие сайта. Если все это принадлежит работодателю, то дальше придется объясняться хозяину сайта, почты и телефонов. Если вызывающие сомнения ИП не сознаются, что они на самом деле наемные работники, есть и другие методы сбора доказательств. ДФР может дополнительно аргументировать свои сомнения биллингами мобильных телефонов (где человек находился в рабочее время, кому звонил).

Сделки с «дружественными» фирмами и физлицами

Аренда у «своих» недвижимости, транспорта по завышенным ценам традиционно была вариантом вывода денег на счета какого-нибудь род­ственного ИП. Предприятие «сэкономило» на налоге на прибыль, учредители не уплатили налог на доходы с дивидендов. Вместо этого государству доставалось, скажем, 5%. Будьте готовы, что, увидев эту схему, проверяющий поставит такие расходы под сомнение. То же самое касается предоставления учредителям, директору и другим сотрудникам в пользование любых активов фирмы бесплатно или явно по заниженной цене. Съездить на «Порше» фирмы в отпуск в Италию? Можно, если вы готовы заплатить рыночную цену за аренду такого авто на весь период поездки. А если это «вдруг получилось» бесплатно – надо заплатить подоходный налог с «сэкономленной» суммы.

Сделки, которые не могли быть исполнены

Ваш юрист и бухгалтер оформлены как ИП и отработали в текущем месяце по 800 часов каждый? А может, они успевали обслуживать еще кого-то? Налоговые органы не верят в преодоление законов физики силами одного отдельно взятого ИПэшника. Вы зарегистрировали свою бабушку в качестве предпринимателя и перевели ей 75 тыс. руб за исследование рынка и прочие маркетинговые услуги. Как вы думаете, она сможет описать сотрудникам МНС или ДФР, как конкретно проводила эту работу?

Вы владеете металлообрабатывающим производством. Крупные корпоративные заказы выполняете сами. А деньги от физлиц получают ваши сотрудники, оформленные в качестве ИП. У этих предпринимателей нет ни станков, ни производственных площадей, и даже металл они получают со склада вашей фирмы. Это все несложно выяснить. И претензии по факту со­крытия выручки будут предъявлены юрлицу.

Сомнительные посредники

Вы получаете товары, сырье, материалы с крупного предприятия. По товаросопроводительным документам можно это отследить. Но оплату вы произвели какой-то другой фир­ме. И товар вам отгрузила она. Если на счетах этого посредника осел сколько-нибудь значимый процент от суммы сделки – будьте готовы, что вся операция будет поставлена под сомнение.

Источник: Экономическая газета

• Налоговый кодекс-2019: 10 важных изменений в Общей части
• Налоговый кодекс-2019: 6 важных изменений в Особенной части
• Налоговый кодекс - 2019: ключевые изменения и полезные рекомендации

Подробнее на сайте Экономической газеты:
https://neg.by/novosti/otkrytj/delovye-celi-i-neobosnovannaya-nalogovaya-vygoda?fbclid=IwAR2JVnLxbctPwoSpYzFgPnQoTQ6hVzEr5zo9n9sK1jaS6-rqtXJMBkhp2fE

Бизнес несколько раз за последний год поднимал вопрос о чрезмерно больших платежах за землю (ниже - перечень ссылок). Проблема дошла до уровня Совета по развитию предпринимательства, который возглавляет вице-премьер Александр Турчин. Как итог — на общественные осуждения вынесен проект постановления Совмина, которым предлагается изменить порядок определения размера платы за право аренды земли 

Суть проблемы

В основном земельные участки, на которых размещаются бизнес-объекты, находятся в аренде, а не в собственности. Есть два вида платежей при аренде земли: разовый, который платится при предоставлении участка (плата за право заключения договора аренды земельного участка), и периодический (арендная плата).

Для примера: только право аренды среднего по площади земельного участка для размещения офисов в Минске на 10 лет стоит почти миллион долларов в эквиваленте, а на 99 лет — почти пять миллионов. Арендная плата в год за землю — около 130 тысяч долларов в эквиваленте. При этом нужно платить и другие налоги за расположенные на участке объекты (например, налог на недвижимость).

Механизм расчета платы

Юристы компании REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов поясняют, что упрощенно размер платы за право заключения договора аренды рассчитывается, исходя из произведения трех составляющих: площадь участка (кв. м); кадастровая стоимость (за 1 кв. м); размер специального коэффициента.

Размер специального коэффициента зависит от срока аренды (от 0,032 при аренде на год до 0,500 при аренде на 99 лет). С увеличением срока аренды шаг между коэффициентами сокращается. То есть чем меньше срок аренды участка, тем большая плата вносится в расчете на один год аренды.

Что планируют изменить

Проект постановления изменяет размер специальных коэффициентов. Планируется предусмотреть, что коэффициент на один год аренды будет одинаков для всех (0,0025 от кадастровой стоимости) независимо от срока аренды.

Исходя из озвученного подхода, размер платы за право заключения договора аренды на один год уменьшится почти в 13 раз, при заключении на 10 лет — в четыре раза, при заключении на 99 лет — в два раза.

Эксперты REVERA позитивно оценивают изменения и говорят, что в целом при принятии проекта проблема больших платежей за землю для бизнеса снимется. Однако неразрешенной останется проблема применения новаций законодательства прошлого года.

Напомним, что до прошлого года при продлении права аренды земли товарищества собственников не платили плату, с прошлого же года такая обязанность появились (даже в отношении объектов, которые были построены 5−10 лет назад). Эта проблема затронула собственников многих офисов, складов и иных объектов. Снижение размера платы — это, безусловно, плюс, но сам факт уплаты этого платежа не учитывался этими компаниями при планировании своей деятельности. При этом юристы пояснили, что решить эту проблему путем принятия постановления Совмина нельзя. Здесь возможна или корректировка указа президента, или разъяснение о порядке его применения в отношении объектов, строительство которых было начато или окончено до 2018 года.

Когда постановление вступит в силу

В обосновании к проекту постановления указано, что он согласован без замечаний с заинтересованными государственными органами и Советом по развитию предпринимательства. Планируется, что его примут в этом году и новые правила вступят в силу с 1 января 2020 года. Поэтому если необходимо продлевать срок аренды земли и сроки позволяют подождать, то есть смысл дождаться 2020 года.

Источник: realty.tut.by
Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html

• Как предпринимателя «убивают» манипуляциями со стоимостью земли и платежами за её аренду: за четыре года стоимость аренды земельного участка выросла почти в 20 раз
• Виталий Филинский о практике применения повышающих коэффициентов к налогам на недвижимость и ставкам на аренду земли
• О Гомельской региональной особенности применения повышающих коэффициентов
• Практика применения максимально возможных повышающих коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога не просто препятствует, а ставит под сомнение дальнейшее развитие бизнеса: 45-ый бизнес-завтрак Общественного объединения "Единство"
• Налоговая нагрузка по имущественным налогам может снизиться
  

Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html

Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html