В Беларуси существует четыре способа купли-продажи бизнеса. Юристы ООО «Юридическая компания "ВЕРДИКТ" рассказывают, как правильно это сделать

Способ № 1. Купля-продажа контрольного пакета долей (акций) в уставном фонде хозяйственного общества

Регулирование: Гражданский кодекс, закон о хозяйственных обществах, Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное декретом от 16 января 2009 года № 1.

Этот способ проиллюстрируем на примере купли-продажи долей в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью.

Первый этап:

1. Провести оценку бизнеса и инвестиционных рисков (актуально вне зависимости от конкретного способа приобретения бизнеса). Это важно сделать для того, чтобы сформировать конечную цену, которая позволит обеспечить баланс интересов сторон. На первом этапе понадобится привлечь финансовых консультантов. Они смогут дать адекватную оценку активов, которыми владеет фирма, и спрогнозировать прибыльность бизнеса.

Нужно понимать, за счет чего бизнес функционирует (например, благодаря персоналу, оборудованию, деловой репутации или чему-то другому) в этой конкретной сфере и стоит ли приобретать уже функционирующий бизнес или все же создание нового обойдется дешевле.

На подготовительном этапе рекомендуем провести финансовый, технический и юридический Due Diligence — процедуру, которая позволяет составить представление об объекте инвестирования. Помимо независимой оценки этого объекта, в рамках процедуры исследуется работа компании, анализируется ее финансовое состояние и место на рынке, а также оцениваются юридические риски. По окончании Due Diligence эксперты составят мнение обо всех аспектах предполагаемой сделки. Для этой процедуры желательно привлекать юристов, аудиторов и оценщиков.

2. Проанализировать правомерность заключения сделки.

Во-первых, нужно изучить ограничения, установленные уставом. Ведь он может предусматривать более жесткие требования к отчуждению доли по сравнению с законодательством.

Так, устав ООО может вовсе исключать возможность продажи доли третьим лицам или устанавливать, что отчуждение доли третьему лицу возможно только после получения согласия ООО или остальных участников.

Во-вторых, нужно рассмотреть ограничения, установленные законодательством. Положение о госрегистрации содержит перечень ограничений в части субъектного состава участников ООО (пункт 19).

Так, не может быть покупателем по сделке гражданин, который имеет непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления, преступления против собственности. Дополнительные ограничения могут быть установлены в специальном законодательстве. Например, участниками ООО не могут быть государственные служащие.

3. Проанализировать предмет сделки.

Доля должна быть полностью оплачена на момент заключения сделки. Также нужно проверить, не находится ли доля в залоге.

К сожалению, сегодня не существует эффективного механизма по проверке того, заложена ли доля или нет. Иногда указанную информацию вносят в устав. В идеале белорусскому законодателю следовало бы ввести обязательную регистрацию залога доли в уставном фонде.

Если доля находится в залоге, то потребуется получить согласие залогодержателя на совершение сделки по отчуждению доли. Часто в роли залогодержателей выступают банки, которые используют залог доли как средство обеспечить выполнение кредитного договора.

4. Проверить, необходимо ли получать согласие антимонопольного органа.

В некоторых случаях для совершения сделки понадобится согласие Министерства антимонопольного регулирования и торговли (статья 34 закона «О противодействии монополистической деятельности и развитии конкуренции»).

Так, согласие МАРТ нужно получить тогда, когда субъект хозяйствования, который занимает доминирующее положение на рынке, вместе с лицами, которые входят с ним в одну группу лиц, приобретает в совокупности более 25% голосующих акций (долей в уставном фонде) другого субъекта хозяйствования, который работает на том же товарном рынке.

5. Получить согласие супруга(и).

При продаже доли в уставном фонде ООО целесообразно получить письменное согласие на это своего супруга(и) даже несмотря на то, что в законе нет такого требования. Это поможет в последующем избежать оспаривания сделки. Хотя согласие супруга(и) подразумевается, не исключена возможность, что он(а) будет доказывать, что выступал(а) против сделки.

Второй этап: выполнить несколько процедур перед заключением договора купли-продажи доли(неактуально для ООО с одним участником).

1. Направить другим участникам ООО и самому ООО извещения о намерении продать долю в уставном фонде.

2. Получить от других участников ООО письменное подтверждение того, что они отказываются от своего преимущественного права на покупку доли.

3. Получить отказ ООО от реализации права на покупку доли — для этого проводится общее собрание участников общества.

Третий этап: заключить договор купли-продажи доли.

По общему правилу, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. В уставе может быть предусмотрена обязанность заверить сделку у нотариуса. Условия договора определяются по соглашению сторон, но не могут отличаться от тех условий, которые установлены в извещении участников и ООО (см. этап 2).

Продажа доли на иных условиях, чем те, которые предлагает продавец в своем извещении об отчуждении доли, влечет определенный риск. Другие участники могут заявить иск о переводе на них прав и обязанностей по сделке.

Четвертый этап: направить в адрес ООО письменное уведомление о состоявшемся отчуждении доли.

Пятый этап: внести изменения (дополнения) в устав с последующей их регистрацией в исполкоме.

Недостатки этого способа: если в ООО состоят два и более участников, а долю отчуждает только один участник, то инвестор войдет в бизнес только как один из участников и не получит полный контроль над бизнесом.

Недостаток «снимается», если инвестор приобретет доли у всех участников или станет владельцем доли единственного участника ООО, либо купит долю, размер которой позволяет единолично управлять обществом.

Преимущества этого способа: инвестор входит в уже существующий бизнес, который после смены участника продолжает работать, как работал.

Налаженные взаимоотношения с контрагентами и заключенные с ними договоры — один из ключевых элементов бизнеса, из которых складывается его привлекательность. Изменение состава участников не влияет на заключенные ООО договоры: они продолжают действовать в первоначальном виде. В этой ситуации также ничего не меняется для работников: они продолжают работать в той же организации, с которой заключали трудовой договор (особенно актуально для бизнеса, основная ценность которого — кадры).

Способ № 2. Купля-продажа отдельных активов

Регулирование: Гражданский кодекс, закон о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Описание: этот способ представляет собой пакет договоров купли-продажи, по которым фирма отчуждает свои основные активы (оборудование, недвижимость и другие). Вместе с договорами купли-продажи также заключаются договоры уступки в отношении объектов интеллектуальной собственности, а также договоры уступки и перевода долга по действующим договорам организации (аренда, договоры поставки, возмездного оказания услуг и другие).

Нужно учитывать, что, например, договоры купли-продажи недвижимости, а также переход права собственности на данный объект нужно зарегистрировать в БРТИ. Договоры уступки прав на изобретения, товарные знаки, полезные модели и другие объекты промышленной собственности подлежат регистрации в НЦИС. Для заключения договора перевода долга понадобится получить согласие кредитора.

При оценке потенциальных сделок нужно учесть, что часть из них может быть отнесена к категории крупных и для их проведения понадобится получить решение общего собрания участников.

Справка. Под крупными сделками понимаются сделки, которые влекут отчуждение или приобретение хозяйственным обществом денежных средств или имущества, стоимость которого составляет 20% и более балансовой стоимости активов в соответствии с данными бухгалтерской отчетности за последний отчетный период. Уставом общества могут быть заданы дополнительные критерии для отнесения сделок к категории крупных.

Недостатки этого способа: неактуальный способ, если интересен бизнес как комплексный объект.

Например, для перевода персонала из одной организации в другую понадобится расторгать трудовые договоры с работниками в одной организации и заключать новые с другой организацией. Не допускается отчуждение и переход прав на фирменное наименование. Кредиторы организации могут не согласиться на перевод долга. Возникнут дополнительные затраты на регистрацию договоров, если это необходимо. Не допускается передача лицензии на осуществление определенного вида деятельности, сертификатов соответствия от одной организации другой. Кроме того, все сделки в рамках этого способа являются налогооблагаемыми (нужно платить налог на прибыль и НДС).

Преимущества этого способа: актуальный способ, если интерес представляет не бизнес целиком, а его части. Можно приобрести нужные активы, не покупая при этом долги.

Способ № 3. Реорганизация (слияние и присоединение)

Регулирование: Гражданский кодекс, закон о хозяйственных обществах, закон о бухгалтерском учете и отчетности.

Для отчуждения бизнеса подойдут две формы реорганизации: слияние (вместо двух компаний возникает одна новая) и присоединение (одна компания ликвидируется и начинает действовать в составе другой компании). Алгоритм действий практически идентичен.

Первый этап: подготовительный.

Понадобится провести оценку бизнеса и инвестиционных рисков.

Второй этап: принять решение о реорганизации.

Решение должны принять оба участника слияния. В хозяйственных обществах решение принимает общее собрание участников (исключительная компетенция), а в унитарных предприятиях — собственник имущества.

Третий этап: провести инвентаризацию.

Инвентаризацией занимается каждый из участников слияния.

Четвертый этап: составить передаточные акты и утвердить их.

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников. Этот документ утверждает общее собрание участников или собственник имущества УП.

Пятый этап: уведомить заинтересованных лиц о реорганизации.

К заинтересованным лицам относятся: кредиторы, налоговый орган по месту постановки на учет (туда необходимо направить передаточный акт), ФСЗН, «Белгосстрах», органы статистики, работники организации. У работников организации нужно получить письменное согласие на продолжение работы.

Шестой этап: заключить договор о слиянии.

Седьмой этап: согласовать с регистрирующим органом местонахождение и наименование нового юридического лица.

Восьмой этап: разработать и утвердить новый устав на совместном общем собрании участников.

Девятый этап: закрыть банковские счета (это делает каждый участник слияния) и открыть временный счет для нового юридического лица.

Десятый этап: обратиться в регистрирующий орган за регистрацией нового юрлица с внесением новых сведений в ЕГР. При этом прежние юридические лица из ЕГР исключаются.

Недостатки этого способа: реорганизация — достаточно длительная процедура. Вдобавок она требует учитывать множество нюансов. Надо в том числе получить согласие работников, разрешить все вопросы с кредиторами. Госрегистрация также может быть признана недействительной, например, в связи со злоупотреблением правом при принятии решения о реорганизации. А самое главное состоит в том, что при реорганизации переходят не только активы, но и долги — все в полном объеме.

Преимущества этого способа: не нужно уплачивать налоги. Этот способ может быть оправдан и с точки зрения корпоративного управления.

Способ № 4. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса

Непопулярный способ продажи бизнеса. В основном используется при отчуждении УП, ведь собственником его имущества является учредитель.

Регулирование: Гражданский кодекс, закон о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Для реализации этого способа понадобится зарегистрировать предприятие как имущественный комплекс в БРТИ. Перед заключением договора купли-продажи также нужно будет провести инвентаризацию, оформить бухгалтерский баланс и аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия, подготовить перечень всех долгов.

Важно не забыть уведомить кредиторов о продаже предприятия. Нужно быть готовым к тому, что они могут потребовать досрочного исполнения обязательств.

В состав предприятия как имущественного комплекса включаются земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, которые индивидуализируют предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недостатки этого способа: в рамках имущественного комплекса не могут быть переданы лицензии на осуществление видов деятельности, сертификаты соответствия и другие. Потребуется провести инвентаризацию и аудит. Конечный результат идентичен способу № 2.

Самые распространенные способы продажи бизнеса в Беларуси — это первый и третий. Ведь они позволяют сохранить лицензию на право осуществления деятельности и сертификаты соответствия, не требуют переоформлять договоры с контрагентами и работниками (для первого способа). Другими словами, позволяют сохранить бизнес «как он есть». Кроме того, эти способы являются самыми прозрачными и оптимальными с точки зрения налогообложения.

Помните: вне зависимости от способа, прежде чем приобретать или отчуждать бизнес, нужно оценить все юридические и финансовые аспекты, чтобы в дальнейшем ни у кого из партнеров не было оснований оспаривать отчуждение. И именно финансовый анализ позволит сформировать окончательную стоимость бизнеса, которая будет адекватной для всех сторон сделки. 

Комитет государственного контроля опубликовал план выборочных проверок на второе полугодие 2019 года

В отборе субъектов для включения в него приняли участие 28 государственных органов, которые проанализировали 18 127 субъектов. По результатам анализа высокая степень риска присвоена 5 727 субъектам (около 32%). Из них в план включили 2 191 субъект — 38% от числа субъектов с высокой степенью риска, или 12% от общего числа проанализированных. Для сравнения: в первом полугодии 2019 года выборочным проверкам подлежало 3 227 субъектов — соответственно 34% и 12%, сообщили в Комитете.

Следует отметить, что количество субъектов, включенных в план выборочных проверок, снизилось на 78% по сравнению с количеством субъектов, включенных в координационные планы контрольной деятельности на второе полугодие 2017 г.

Наибольшее количество проверок запланировано Министерством по чрезвычайным ситуациям (750), Министерством труда и социальной защиты (506) и Министерством по налогам и сборам (241).

Проверочная нагрузка в столице, Брестской, Гомельской и Гродненской областях составляет по 13% от общего количества проверок по республике, в Витебской и Могилевской — по 15%, в Минской области — 17%.

По результатам анализа высокая степень риска присвоена 5727 субъектам (около 32%). Из них в план выборочных проверок включен 2191 субъект – 38% от числа субъектов с высокой степенью риска, или 12% от общего числа проанализированных. Для сравнения: в первом полугодии 2019 года выборочным проверкам подлежало 3227 субъектов – соответственно 34% и 12%.

В июле-декабре 2019 года в отношении 212 субъектов будут проведены совместные проверки. Таким образом, общее количество запланированных выборочных проверок составит 2441.

Три условия – необходимые и достаточные

Исходя из положений Указа Президента от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294), субъекты хозяйствования, которые арендовали находящуюся в собственности государства недвижимость как минимум три года и при этом выполняли свои обязанности по договорам аренды надлежащим об­разом в течение всего этого трехлетнего периода, имеют своеобразный бонус от собственника. Им дается право преимущественного приобретения такого имущества по рыночной стоимости, причем на его оплату предоставляется рассрочка до 5 лет с момента заключения договора купли-продажи. Правда, платежи в счет оплаты будут ежемесячно ин­дексироваться.

Аналогичная норма содержится и в Положении о порядке распоряжения государственным имуществом, утв. Указом Президента от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение), которое вступит в силу с 15 ноября 2019 г.

Следовательно, чтобы реализовать указанное право льготного выкупа, необходимо одновременное выполнение трех условий:

• срок аренды имущества арендатором должен составлять не менее трех лет;
• арендатор должен надлежащим образом исполнять договор аренды;
• собственник должен принять решение о продаже арендуемого объекта и направить арендатору соответствующее уведомление. Другой вариант: арендатор по собственной инициативе направил обращение арендодателю о желании выкупить арендуемое имущество, а тот, в свою очередь, дал согласие на его продажу.

Что такое «надлежащее исполнение»

При изучении указанных условий неизбежно встаёт вопрос, что такое «надлежащее исполнение» обязательств по договору аренды. Кажется, что оценка этого условия всегда носит субъективный характер, и без разъяснений, что под ним понимать, не обойтись.

Госкомимущество, зная, что такие вопросы обязательно возникнут, разъяснило и их. В первую очередь, оно напомнило, что, согласно ст. 290 Гражданского кодекса (далее – ГК), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому для целей продажи арен­дуемого имущества арендаторам, по мнению ГКИ, под надлежащим ис­полнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

• на момент согласия собственника о продаже арендуемого имущества и до момента принятия им решения о его отчуждении арендатору должны отсутствовать задолженность по уплате аренд­ных и иных платежей (штрафов, пеней, платежей, связанных с расходами на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, коммунальные услуги и т.п.) и факты неисполнения иных обязательств по договору аренды;
• в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки или улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, арендатор должен либо привести арендуемое имущество в прежнее состояние, либо осуществить госрегистрацию произведенных  изменений, а также упла­тить штрафные санкции за такие изменения в имуществе (если они были наложены).

Таким образом, чтобы считаться арендатором, достойным продажи госимущества в рассрочку, нужно всего лишь не иметь долгов перед арендодателем и по-хозяйски (в хорошем смысле этого слова) относиться к арендуемому имуществу.

Судьба составных частей и принадлежностей

Понятно, что любой объект недвижимости сам по себе функционировать не может – к нему должны быть подведены инженерные сети, иногда необходимы какие-то вспомогательные сооружения. Даже обыч­ный забор вокруг отдельно стоящего объекта и так называемые места общего пользования могут стать проблемой, если сам объект будет продан, а они останутся в чужой собственности.

Госкомимущество не забыло и про этот аспект, сославшись уже на ст. 135 ГК, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), должна следовать судьбе главной вещи, если в договоре не установлено иное.

В «преломлении» данной нормы на продажу арендуемого госимущества это, по мнению ГКИ, означает, что в состав отчуждаемого объекта аренды можно включать его составные части и принадлежности (инженерные сети, забор, вспомогательные сооружения, места общего пользования и т.п.), которые арендатор до отчуждения не арендовал. Отметим, что в его состав также разрешено включать составные час­ти и принадлежности, которые были выявлены при проведении техинвентаризации объекта, осуществляемой перед госрегистрацией прав на него.

Кроме перехода к арендатору прав собственности на указанные части объекта это также имеет и весьма положительный для арендатора финансовый аспект: на приобретение всех этих составных частей и принадлежностей должна распространяться та же рассрочка оплаты, что и на сам объект.

Неотделимые затраты на улучшение

А что делать с затратами на улучшение арендуемого объекта, которое арендатор произвел за свой счет и на вполне законных основаниях, своевременно получив письменное согласие арендодателя, и которое невозможно отделить, не причинив ему вреда? Согласно разъяснению ГКИ, при реализации такого объекта арендатору его рыночная стоимость должна быть уменьшена на сумму затрат последнего на эти улучшения. Естественно, если такие затраты уже были арендатору возмещены, никакого уменьшения стоимости продаваемого объекта не производится.

Отметим, что, согласно постановлению ГКИ от 18.01.2013 № 6, в котором содержится толкование отдельных норм Указа № 294, сделанных госкомитетом в рамках полученных им полномочий:

• при определении рыночной стоимости объекта недвижимости она уменьшается на сумму затрат по улучшению арендуемого имущества, которая относится на увеличение его стоимости (модернизация, реконструкция, проведение иных аналогичных работ);
• сумма затрат на неотделимые улучшения, на которые производились эти затраты, определяется исходя из их остаточной стоимости и рассчитывается на момент определения рыночной стоимости продаваемого объекта;
• при расчете остаточной стоимости указанных улучшений их физический износ определяется путем осмотра и установления их фактического состояния. Если же осмотр объекта по каким-то причинам невозможен, для ее определения применяется метод нормативного износа.

Когда в выкупе будет отказано

В разъяснении ГКИ приведен и исчерпывающий перечень ситуаций, когда с предложением о выкупе объекта недвижимости можно и «не соваться» – все равно откажут. Таких ситуаций всего три.

Во-первых, отказа следует ожидать, если арендуется часть объекта (например, одно помещение в нем), а собственник решил продать все здание (сооружение) в «одни руки». То же самое касается даже отдельного здания (сооружения) в случае, когда продать решено целый комплекс зданий, объединенных по каким-то признакам.

Во-вторых, нельзя будет выкупить помещения, которые арендовать можно, но нельзя «вычленить» исходя из требований законодательства о госрегистрации недвижимости, на­пример, часть изолированного помещения или те же места общего пользования.

В-третьих, «палки в колеса» вполне могут вставить местные органы власти, включив арендуемое имущество, находящееся в коммунальной собственности, в специальные перечни, которые отвечают неким установленным Мингорисполкомом либо горисполкомами областных городов критериям.

Источник: Экономическая газета

Источник
Подробнее на сайте Экономической газеты:
https://neg.by/novosti/otkrytj/kak-vykupit-arenduemuyu-gosnedvizhimost?fbclid=IwAR3TfVnM2cvMOi1xVstAe691pdPgw00Vyqh-oOA9uUOeDAa0cI3SI9AXLoQ

Дробление бизнеса

Создание собственниками бизнеса нескольких юрлиц нарушением не являлось и не является. Но если единственным следствием создания становится экономия на налогах – будьте готовы к проблемам. Например, юрлицо импортирует товар в Беларусь. Продает его оптом «дружественной» фирме, работающей на УСН. При этом либо явно «оставляет» всю наценку на последней, либо еще и продает сторонним организациям тот же товар дороже, чем своей конторе на УСН.

Оформление наемных работников как ИП

Это нарушение выявляется и пре­следуется давно. Но вновь и вновь появляются бизнесмены, которые так делают. И каждый код ИМНС и ДФР успешно вскрывают подобные схемы. Как правило, проверяющим достаточно провести опрос этих «пред­принимателей». Чаще всего они прямо говорят, что зарегистрироваться им приказал работодатель, они каж­дый день приходят в его офис и исполняют поручения директора. Дополнительными доказательствами могут быть номера телефонов, электронной почты, наличие сайта. Если все это принадлежит работодателю, то дальше придется объясняться хозяину сайта, почты и телефонов. Если вызывающие сомнения ИП не сознаются, что они на самом деле наемные работники, есть и другие методы сбора доказательств. ДФР может дополнительно аргументировать свои сомнения биллингами мобильных телефонов (где человек находился в рабочее время, кому звонил).

Сделки с «дружественными» фирмами и физлицами

Аренда у «своих» недвижимости, транспорта по завышенным ценам традиционно была вариантом вывода денег на счета какого-нибудь род­ственного ИП. Предприятие «сэкономило» на налоге на прибыль, учредители не уплатили налог на доходы с дивидендов. Вместо этого государству доставалось, скажем, 5%. Будьте готовы, что, увидев эту схему, проверяющий поставит такие расходы под сомнение. То же самое касается предоставления учредителям, директору и другим сотрудникам в пользование любых активов фирмы бесплатно или явно по заниженной цене. Съездить на «Порше» фирмы в отпуск в Италию? Можно, если вы готовы заплатить рыночную цену за аренду такого авто на весь период поездки. А если это «вдруг получилось» бесплатно – надо заплатить подоходный налог с «сэкономленной» суммы.

Сделки, которые не могли быть исполнены

Ваш юрист и бухгалтер оформлены как ИП и отработали в текущем месяце по 800 часов каждый? А может, они успевали обслуживать еще кого-то? Налоговые органы не верят в преодоление законов физики силами одного отдельно взятого ИПэшника. Вы зарегистрировали свою бабушку в качестве предпринимателя и перевели ей 75 тыс. руб за исследование рынка и прочие маркетинговые услуги. Как вы думаете, она сможет описать сотрудникам МНС или ДФР, как конкретно проводила эту работу?

Вы владеете металлообрабатывающим производством. Крупные корпоративные заказы выполняете сами. А деньги от физлиц получают ваши сотрудники, оформленные в качестве ИП. У этих предпринимателей нет ни станков, ни производственных площадей, и даже металл они получают со склада вашей фирмы. Это все несложно выяснить. И претензии по факту со­крытия выручки будут предъявлены юрлицу.

Сомнительные посредники

Вы получаете товары, сырье, материалы с крупного предприятия. По товаросопроводительным документам можно это отследить. Но оплату вы произвели какой-то другой фир­ме. И товар вам отгрузила она. Если на счетах этого посредника осел сколько-нибудь значимый процент от суммы сделки – будьте готовы, что вся операция будет поставлена под сомнение.

Источник: Экономическая газета

• Налоговый кодекс-2019: 10 важных изменений в Общей части
• Налоговый кодекс-2019: 6 важных изменений в Особенной части
• Налоговый кодекс - 2019: ключевые изменения и полезные рекомендации

Подробнее на сайте Экономической газеты:
https://neg.by/novosti/otkrytj/delovye-celi-i-neobosnovannaya-nalogovaya-vygoda?fbclid=IwAR2JVnLxbctPwoSpYzFgPnQoTQ6hVzEr5zo9n9sK1jaS6-rqtXJMBkhp2fE

Бизнес несколько раз за последний год поднимал вопрос о чрезмерно больших платежах за землю (ниже - перечень ссылок). Проблема дошла до уровня Совета по развитию предпринимательства, который возглавляет вице-премьер Александр Турчин. Как итог — на общественные осуждения вынесен проект постановления Совмина, которым предлагается изменить порядок определения размера платы за право аренды земли 

Суть проблемы

В основном земельные участки, на которых размещаются бизнес-объекты, находятся в аренде, а не в собственности. Есть два вида платежей при аренде земли: разовый, который платится при предоставлении участка (плата за право заключения договора аренды земельного участка), и периодический (арендная плата).

Для примера: только право аренды среднего по площади земельного участка для размещения офисов в Минске на 10 лет стоит почти миллион долларов в эквиваленте, а на 99 лет — почти пять миллионов. Арендная плата в год за землю — около 130 тысяч долларов в эквиваленте. При этом нужно платить и другие налоги за расположенные на участке объекты (например, налог на недвижимость).

Механизм расчета платы

Юристы компании REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов поясняют, что упрощенно размер платы за право заключения договора аренды рассчитывается, исходя из произведения трех составляющих: площадь участка (кв. м); кадастровая стоимость (за 1 кв. м); размер специального коэффициента.

Размер специального коэффициента зависит от срока аренды (от 0,032 при аренде на год до 0,500 при аренде на 99 лет). С увеличением срока аренды шаг между коэффициентами сокращается. То есть чем меньше срок аренды участка, тем большая плата вносится в расчете на один год аренды.

Что планируют изменить

Проект постановления изменяет размер специальных коэффициентов. Планируется предусмотреть, что коэффициент на один год аренды будет одинаков для всех (0,0025 от кадастровой стоимости) независимо от срока аренды.

Исходя из озвученного подхода, размер платы за право заключения договора аренды на один год уменьшится почти в 13 раз, при заключении на 10 лет — в четыре раза, при заключении на 99 лет — в два раза.

Эксперты REVERA позитивно оценивают изменения и говорят, что в целом при принятии проекта проблема больших платежей за землю для бизнеса снимется. Однако неразрешенной останется проблема применения новаций законодательства прошлого года.

Напомним, что до прошлого года при продлении права аренды земли товарищества собственников не платили плату, с прошлого же года такая обязанность появились (даже в отношении объектов, которые были построены 5−10 лет назад). Эта проблема затронула собственников многих офисов, складов и иных объектов. Снижение размера платы — это, безусловно, плюс, но сам факт уплаты этого платежа не учитывался этими компаниями при планировании своей деятельности. При этом юристы пояснили, что решить эту проблему путем принятия постановления Совмина нельзя. Здесь возможна или корректировка указа президента, или разъяснение о порядке его применения в отношении объектов, строительство которых было начато или окончено до 2018 года.

Когда постановление вступит в силу

В обосновании к проекту постановления указано, что он согласован без замечаний с заинтересованными государственными органами и Советом по развитию предпринимательства. Планируется, что его примут в этом году и новые правила вступят в силу с 1 января 2020 года. Поэтому если необходимо продлевать срок аренды земли и сроки позволяют подождать, то есть смысл дождаться 2020 года.

Источник: realty.tut.by
Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html

• Как предпринимателя «убивают» манипуляциями со стоимостью земли и платежами за её аренду: за четыре года стоимость аренды земельного участка выросла почти в 20 раз
• Виталий Филинский о практике применения повышающих коэффициентов к налогам на недвижимость и ставкам на аренду земли
• О Гомельской региональной особенности применения повышающих коэффициентов
• Практика применения максимально возможных повышающих коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога не просто препятствует, а ставит под сомнение дальнейшее развитие бизнеса: 45-ый бизнес-завтрак Общественного объединения "Единство"
• Налоговая нагрузка по имущественным налогам может снизиться
  

Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html

Читать полностью:  https://realty.tut.by/news/expertise/639693.html